Immobilie als Kapitalanlage: So rechnest du richtig
Annuität, Abschreibung, Werbungskosten und Steuer – die vollständige Cashflow-Rechnung für eine vermietete Immobilie.
Warum die Bruttomietrendite täuscht
Die am häufigsten genannte Kennzahl ist die Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ignoriert alle Kosten und ist für eine Kaufentscheidung praktisch wertlos.
Was zählt, ist der monatliche Cashflow nach allen Kosten und Steuern – also das, was am Ende tatsächlich auf dem Konto landet oder fehlt.
Die Kaufnebenkosten
Sie werden regelmäßig unterschätzt und betragen je nach Bundesland 8 bis 15 % des Kaufpreises:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %
- Notar und Grundbuch: rund 2 %
- Maklerprovision: falls anfallend, regional unterschiedlich
Diese Kosten sind nicht finanzierbar im engeren Sinn – Banken erwarten sie aus Eigenkapital. Sie erhöhen auch nicht den Beleihungswert.
Die Annuität
Ein Annuitätendarlehen hat eine konstante Monatsrate aus Zins und Tilgung. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch; mit sinkender Restschuld verschiebt sich das Verhältnis zugunsten der Tilgung.
i = Monatszins, n = Anzahl Monate
Beispiel: 240.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 20 Jahre Laufzeit ergeben rund 1.392 € monatliche Rate.
Die AfA
Die Absetzung für Abnutzung ist ein zentraler Steuervorteil bei vermieteten Immobilien. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar – Grund und Boden nutzt sich nicht ab.
| Fall | AfA-Satz | Grundlage |
|---|---|---|
| Bestandsimmobilie (ab 1925) | 2 % p.a. | § 7 Abs. 4 EStG |
| Baujahr vor 1925 | 2,5 % p.a. | § 7 Abs. 4 EStG |
| Neubau ab 2023 | 3 % p.a. | § 7 Abs. 4 EStG |
Der Gebäudeanteil liegt je nach Lage zwischen etwa 50 % (teure Innenstadtlagen mit hohem Bodenwert) und 80 % (ländliche Regionen). Er sollte im Kaufvertrag oder über ein Gutachten belegbar sein.
Werbungskosten nach § 21 EStG
Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Anders als Kapitalerträge werden sie nicht mit der Abgeltungsteuer belegt, sondern mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz.
Gegenrechnen kannst du die Werbungskosten:
- Schuldzinsen (nicht die Tilgung)
- AfA auf den Gebäudeanteil
- Hausverwaltung
- Instandhaltung und Reparaturen
- nicht umlagefähige Nebenkosten
Die vollständige Cashflow-Rechnung
− Leerstand (ca. 3 %)
− Hausverwaltung (5–8 %)
− Instandhaltungsrücklage (ca. 1 % des Kaufpreises p.a.)
− Einkommensteuer auf den Überschuss
− Annuität (Zins + Tilgung)
= monatlicher Cashflow
Ein negativer Cashflow bedeutet nicht automatisch ein schlechtes Investment – du tilgst ja Schulden und baust Eigenkapital auf. Er bedeutet aber, dass du monatlich Geld zuschießen musst. Dieses Geld fehlt dann für dein Wertpapierdepot.
Der Hebeleffekt und sein Risiko
Fremdkapital wirkt in beide Richtungen. Bei 20 % Eigenkapital vervielfacht sich die Rendite auf das eingesetzte Kapital, wenn die Immobilie im Wert steigt – und ebenso die Verluste, wenn sie fällt.
Weitere Risiken, die in keiner Renditeformel stehen: Mietausfall, Instandhaltungsstau, Klumpenrisiko durch eine einzelne Immobilie an einem einzelnen Standort, und das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung.
Immobilie und Portfolio zusammen betrachten
Wer parallel ein Depot bespart und eine Immobilie finanziert, sollte beides in einer gemeinsamen Rechnung betrachten. Ein negativer Immobilien-Cashflow reduziert direkt die investierbare Sparrate – und verzögert damit das Erreichen der finanziellen Unabhängigkeit.
FiSim modelliert genau diese Wechselwirkung: Annuität, AfA, Werbungskosten und Cashflow fließen in die Portfoliosimulation ein, sodass du den Gesamteffekt siehst statt zwei getrennter Rechnungen.
Die Spekulationsfrist
Ein wesentlicher Unterschied zu Wertpapieren: Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie fällt außerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an (§ 23 EStG). Innerhalb der Frist wird der Gewinn dagegen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet.
Bei selbstgenutztem Wohneigentum gelten abweichende, günstigere Regelungen. Da die Details einzelfallabhängig sind, gehört diese Frage vor jedem Verkauf zum Steuerberater – die Beträge sind in der Regel hoch genug, dass sich die Beratung lohnt.
Eigennutzung richtig bewerten
Bei der selbstgenutzten Immobilie gibt es keine Mieteinnahmen und keine steuerlichen Werbungskosten. Der wirtschaftliche Nutzen liegt in der ersparten Miete – allerdings erst nach vollständiger Tilgung.
Während der Finanzierung ist eine selbstgenutzte Immobilie ein reiner Kostenblock aus Annuität und Instandhaltung, der die investierbare Sparrate reduziert. Danach kehrt sich das um: Die eingesparte Miete senkt den Entnahmebedarf im Ruhestand – und damit das benötigte Zielkapital.
Instandhaltung realistisch ansetzen
Der am häufigsten unterschätzte Posten. Als Faustregel gilt etwa 1 % des Kaufpreises pro Jahr, bei älteren Objekten mehr. Bei einer Immobilie für 300.000 € sind das 3.000 € jährlich oder 250 € monatlich.
Diese Kosten fallen nicht gleichmäßig an, sondern in Blöcken: Dach, Heizung, Fenster, Fassade. Wer keine Rücklage bildet, steht irgendwann vor einer fünfstelligen Rechnung. Bei Eigentumswohnungen übernimmt die Eigentümergemeinschaft einen Teil über die Instandhaltungsrücklage im Hausgeld – für Sondereigentum bist du selbst zuständig.
Klumpenrisiko
Eine einzelne Immobilie ist das Gegenteil von Diversifikation: ein Objekt, ein Standort, oft ein einzelner Mieter, finanziert mit erheblichem Fremdkapital. Ein Wertpapierdepot mit einem Welt-ETF verteilt dasselbe Geld auf tausende Unternehmen in dutzenden Ländern.
Das macht Immobilien nicht schlecht – sie bieten Hebelwirkung, Inflationsschutz und steuerliche Vorteile, die es am Kapitalmarkt so nicht gibt. Es bedeutet aber, dass die Rendite ein zusätzliches, nicht wegdiversifizierbares Risiko kompensieren muss.
Vor dem Kauf ehrlich rechnen
- Cashflow nach Steuern, Leerstand und Instandhaltung – nicht die Bruttomietrendite.
- Was passiert bei zwei Prozentpunkten höheren Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung?
- Was passiert bei sechs Monaten Leerstand?
- Wie hoch ist die Rendite, wenn der Wert zehn Jahre stagniert?
Wenn die Rechnung nur bei optimistischen Annahmen aufgeht, ist sie zu knapp.
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